Ako si Poliaci vyberajú byty? Vedú sa nielen cenou a rozlohou, ale aj komunikáciou s centrom mesta.
Dopyt na trhu s bývaním je v súčasnosti vyšší ako v prípade developerskej výroby a byty sa predávajú vo fáze dier v zemi. Zároveň na ceste k rozhodnutiu o kúpe konkrétnej nehnuteľnosti možno Poliakov ľahšie presvedčiť, aby prekročili cenové limity predpokladané na začiatku, než aby zmenili svoje vysnívané miesto - pokiaľ nie sú na lepšie prepojenom mieste. Aké ďalšie závery možno vyvodiť z poslednej správy o realitnom trhu v Poľsku?
Na konci roka 2017 bude zverejnená správa o transakciách s nehnuteľnosťami v Poľsku, ktorú pripraví poradenská spoločnosť REAS špecializujúca sa na otázky súvisiace s trhom s nehnuteľnosťami na bývanie a OBIDO - platforma pre klientov na primárnom trhu s rozsiahlou databázou rozhodovacích procesov, ktorá sa uskutočňuje medzi vzhľad premýšľania o kúpe bytu a podpísaní zmluvy s developerom. Autori analýzy však odhalili prvé pozorovania a závery už na jeseň.
Byt pre seba alebo na prenájom?
Medzi kupujúcimi bytov možno identifikovať dve základné skupiny: ľudí, ktorí kupujú bývanie pre seba alebo svojich príbuzných a investorov. Ako potvrdil výskum, v prvej skupine - bez ohľadu na to, či ide o rodinu, pár bezdetných párov alebo jediný - obmedzené finančné zdroje (nákup v 73 - 77% financovaných úverom) sú sprevádzané očakávaniami súvisiacimi s najväčšou možnou oblasťou. Najmä rodiny s deťmi hľadajú častejšie byty umiestnené ďalej od centra a menej priaznivé spojené, ale priestranné, čo poskytne všetkým členom domácnosti pohodlný životný priestor.
Investori, t. J. Ľudia, ktorí plánujú kúpiť byt na prenájom, financujú takéto transakcie v priemere iba v 43 percentách. - čo je čitateľné, tento druh investície je investíciou nadbytočného kapitálu. Kupujúci v tejto skupine hľadajú súčasne trochu iný typ bývania ako ostatní. V prvom rade venujú väčšiu pozornosť umiestneniu alebo ľahkému cestovaniu do centra mesta, väčších univerzít alebo obchodných štvrtí. Tieto faktory sú rozhodujúce pre príťažlivosť ponuky prenájmu bytov, a tým aj pre financovanie investície.
Kto kupuje štúdiové apartmány?
Jednoizbové byty nie sú svojou povahou nepríjemné, napriek relatívne nízkym transakčným cenám nie sú veľmi obľúbené. Je charakteristické, že sa o to nezaujímajú iba rodiny (2% kupujúcich) alebo páry (8%), ale aj jednotlivci (25%). Najväčšia časť rodín, ktoré sa rozhodli kúpiť si byt, si vyberá 3-izbový (50%) alebo 4-izbový (30%) byt, väčšina párov si vyberie dva (50%) alebo tri izby (38%) a väčšinu dvojposteľové izby pre dvojizbové apartmány (61%).
Štúdiá sú proporcionálne najčastejšie vyberané investormi - 36 percent. z nich sa rozhodnú umiestniť kapitál do 1-izbového bytu na prenájom. Hlavnou oblasťou záujmu ľudí z tejto skupiny sú však 2-izbové byty, atraktívnejšie pre potenciálnych nájomcov a relatívne lacné (nízka obstarávacia cena).
Preferovaný počet izieb podľa vyhlásenia záujem o kúpu na primárnom trhu v septembri 2017 (agregácia pre Varšavu, Krakov a Vroclav).
Ako sa Poliaci rozhodnú kúpiť byt?
Vedci spoločnosti OBIDO sledovali rozhodnutie o kúpe konkrétneho bytu. Výsledky ukazujú, že na jednej strane je ľahšie presvedčiť potenciálneho zákazníka, aby prekročil predpokladané cenové rozpätie, ako zmeniť umiestnenie na iné - v očiach menej prestížnych (napr. Varšavský Grochów namiesto Saska Kępa, Wola namiesto Śródmieście). Táto tendencia je však viditeľná najmä u ľudí silne napojených na konkrétne okresy a so silnejším portfóliom. Iní v praxi umožňujú zmenu preferovanej lokality na inú, ak sa navrhovaný byt ukáže byť atraktívnym z hľadiska ceny a (čo je najdôležitejšie) dobre prepojený s centrom alebo inými dôležitými oblasťami mesta pre klienta (akademická, obchodná štvrť, atď.).
Ako ilustráciu autori štúdie uviedli autentický prípad ženy z Varšavy, ktorá hľadala rodinný dom. V prvej vlne (koniec apríla 2017) definoval nasledujúce parametre vyhľadávanej ponuky: cena až 400 tisíc PLN (na jednu pôžičku), veľkosť od 55 m 2, min. 3 izby so samostatnou kuchyňou, umiestnenie z prvého poschodia hore, umiestnenie: Śródmieście, Wola, Ochota s dobrým prístupom do centra.
V priebehu analýzy ponúk, ktoré jej boli predložené, žena postupne upravovala svoje preferencie. Najprv (asi po 2 týždňoch) začala žiť na druhej strane Visly, aj keď iba s dobrým prístupom do centra mesta. Potom (ďalšie 2 týždne neskôr - koncom mája) začala uvažovať o bytoch na prízemí a bytoch s otvorenou kuchyňou.
Nakoniec sa klient rozhodol kúpiť byt o výmere 54, 53 m 2 a výhodnejšiu cenu (385 tis. PLN), ktorý sa však nachádza na prízemí (so záhradou), s kuchyňou otvorenou do obývacej izby a predovšetkým inde miest - na juhu Pragy Południe namiesto Śródmieście, Ochoty alebo Woly. Rozhodujúcou úlohou pri vzdávaní sa prestížnych hodnôt tradične spojených s ľavobrežnou Varšavou bolo skutočné rozšírenie funkčného centra mesta do časti Prahy a vynikajúci prístup do centra mesta.
Ako vývojári inzerujú byty?
Na základe podrobnej analýzy procesu kúpy bytov vývojári menia spôsob reklamy bytov, ktoré ponúkajú, a predovšetkým špecifikujú reklamné správy a presne naznačujú výhody jednotlivých sídlisk alebo blokov v očiach hypotetických príjemcov:
• U menších bytov zdôrazňujú investičné hodnoty (napr. Dobrý prístup; kľúče, ktoré treba vyzdvihnúť okamžite; možnosť kúpy dvoch susedných štúdií s možnosťou ich prepojenia do dvojizbového bytu alebo ich rozdelenia na dve), pre väčšie byty - rodinný priestor (terasa, záhrada), zelené plochy, detské ihrisko; výhodná cena bytu s konkrétnym predloženým plánom - nie abstraktná cena za m2).
• Jasne zdôraznite predpokladaný čas cesty do centra alebo stanice metra, najmä spoľahlivou železničnou dopravou.
• Namiesto malých mien veľkých okresov (napr. Białołęka - navyše spojených s poruchami miest, zlou sociálnou infraštruktúrou a sieťou služieb atď.) Fungujú užšie (napr. Annopol - názov sa odráža aj v názve električkového terminálu a jedného z nákupných centier, čo uľahčuje) lokalizovanie ponuky na mape Varšavy a označenie ľahkosti cestovania).